Energieeffizienz Eigentumswohnung regionale Unterschiede

Regionalvergleich: Hier zählt Energieeffizienz beim Wohnungskauf

Die Lage ist längst nicht mehr alles beim Kauf einer Eigentumswohnung: Energieeffizienz ist auch aufgrund stark gestiegener Preise in den vergangenen Jahren auf der Kriterienliste für Immobilienkäufer*innen deutlich nach oben gerückt. Dazu kommen die Anforderungen an Wohnungsbesitzer*innen, die sich aus der im März 2024 verabschiedeten EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, die in Deutschland im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) umgesetzt wird, ergeben. Wer also gleich eine Wohnung mit guter Energieeffizienzklasse A+, A, B, C oder D kauft, beziehungsweise auf diesen Standard saniert, hat entscheidende Vorteile. Erstens lassen sich so laufende Nebenkosten sparen, da die Energiekosten pro Quadratmeter etwa in der Energieeffizienzklasse B nur etwa halb so hoch sind wie in der schlechten Energieeffizienzklasse E. Zweitens werden so oft nachfolgende Ausgaben für die energetische Sanierung eingespart. Das sollten Interessent*innen bei der Auswahl einer Wohnung einbeziehen.

Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat die Immobilienangebote in den 400 Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands untersucht und gibt im Postbank Wohnatlas 2024 einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen zwischen den beiden untersuchten Kategorien von Energieeffizienz. Im Durchschnitt über alle Regionen ist in etwa jeder dritten der 2023 unter Angabe der Energieeffizienzklasse angebotenen Eigentumswohnungen die Energieeffizienz gut oder sehr gut. Doch den Erwerb nur von diesem Kriterium abhängig zu machen, greift zu kurz, denn Käufer*innen zahlen zumeist einen Aufpreis für diesen energieeffizienten Wohnraum.

Regionen mit einem anteilig großen Angebot an energieeffizienten Wohnungen

Der Anteil der angebotenen Eigentumswohnungen mit guter und sehr guter Energieeffizienz (Energieeffizienzklassen A+, A, B, C und D) ist in Deutschland nicht gleich verteilt. In 38 Regionen sind nur wenige derartige Wohnungen zu finden. In diesen 26 Landkreisen, neun Groß- und drei Mittelstädten verfügt höchstens eine von vier angebotenen Eigentumswohnungen über eine sehr gute oder gute Energieeffizienz. Den niedrigsten Anteil hat der Vogelsbergkreis in Hessen mit 9,4 Prozent. Ebenfalls gering ist der Anteil im brandenburgischen Landkreis Uckermark (13,3 Prozent) und dem Landkreis Kusel in Rheinland-Pfalz (18,8 Prozent). Es folgen zwei weitere hessische Landkreise: Werra-Meißner-Kreis und Hersfeld-Rotenburg (je 19 Prozent).

In 22 Regionen, vorwiegend im Osten und Süden, verfügt mindestens jede zweite angebotene Eigentumswohnung über die Energieeffizienzklasse D und besser. Darunter fallen 16 Landkreise und vier Mittelstädte sowie die Großstädte Erfurt (Thüringen) und Erlangen (Bayern). In weiteren 30 Regionen liegt der Anteil der Angebote mit guter bzw. sehr guter Energieeffizienz zwar unter 50 Prozent, aber mindestens bei 45 Prozent. Diese insgesamt 52 von 400 Regionen liegen geografisch bevorzugt in den ostdeutschen Bundesländern und im südlichen Teil Bayerns.

Top-10-Regionen mit hohen Anteilen an Angeboten mit guten Energieeffizienzklassen

Die Top-10-Regionen mit hohen Anteilen an Angeboten mit guten Energieeffizienzklassen liegen ausschließlich in Bayern und in ostdeutschen Bundesländern. Unter anderem liegt das an dem hohen Bestand an inzwischen oft energetisch sanierten Plattenbauten in vielen Städten im Osten sowie einem höheren Anteil an neueren Gebäuden. Ganz oben auf der Liste steht die Stadt Gera in Thüringen, in der 57 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen eine hohe Energieeffizienzklasse von mindestens D aufweisen. Die ebenfalls in Thüringen gelegene Stadt Suhl liegt mit 55,6 Prozent nur knapp darunter. Ähnliche Höchstwerte mit Anteilen über 53 Prozent erreichen die Landkreise Fürth (Bayern), Vorpommern-Rügen (Mecklenburg-Vorpommern), Saalfeld-Rudolfstadt (Thüringen), Freising (Bayern) und Weimarer Land (Thüringen).

Ein Blick auf die deutschen Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohner*innen zeigt, dass die Spitzenreiter mit den höchsten Anteilen an energieeffizienten Wohnungen in Thüringen und Bayern liegen. In Erlangen (Bayern) haben 52,2 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen eine Energieeffizienzklasse von D oder besser, in Erfurt noch 50,8 Prozent. In den Top 10 der Großstädte finden sich aber auch Orte in anderen Bundesländern wie Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg oder Niedersachsen.

Preisaufschläge für Energieeffizienz in den größten sieben Metropolen

Im Durchschnitt über die größten sieben Metropolen Deutschlands, die sogenannten Big 7, weisen 35,6 Prozent der angebotenen Eigentumswohnungen eine gute oder sehr gute Energieeffizienz auf. Den höchsten Anteil an Wohnungen mit Effizienzklasse D und besser bieten München und Berlin, den geringsten Prozentsatz hat Stuttgart. Doch obwohl die Schwabenmetropole im Schnitt verhältnismäßig wenige energieeffiziente Eigentumswohnungen bereithält, fällt der Preisaufschlag für diese Immobilien mit durchschnittlich 834 Euro pro Quadratmeter eher gering aus. Am kleinsten unter den sieben größten Städten ist die Differenz mit 772 Euro in Düsseldorf.

In München beträgt die Preisdifferenz zwischen Angeboten mit und ohne gute Energieeffizienz dagegen durchschnittlich beachtliche 1.727 Euro pro Quadratmeter. Im Vorjahr belegte die bayerische Landeshauptstadt noch den dritten Platz im Ranking, der Aufschlag ist größer geworden. In München kostete eine Wohnung mit dem schlechteren Energiestandard der Energieeffizienzklassen E, F, G oder H durchschnittlich 8.077 Euro pro Quadratmeter, Wohnungen mit höherem Energiestandard der Energieeffizienzklassen A+, A, B, C und D dagegen 9.805 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt zahlen Käufer*innen von Eigentumswohnungen in den Big 7 immer einen Aufschlag für einen besseren energetischen Standard. Die zweithöchste Preisdifferenz zwischen Angeboten mit guter und schlechter Energieeffizienz besteht in Frankfurt am Main. In der Mainmetropole zahlen Immobilienkäufer*innen durchschnittlich 1.577 Euro mehr für Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklasse D und besser. Es folgt Hamburg mit einem Mehrpreis von 1.431 Euro pro Quadratmeter für energetische Effizienz.

Big 7: Preisdifferenzen 2023 je Quadratmeter zwischen Eigentumswohnungen mit guten und schlechteren Energieeffizienzklassen

Stadt; Durchschnittspreis Effizienzklasse A+, A, B, C, D in Euro; Durchschnittspreis Effizienzklassen E, F, G, H in Euro; Differenz in Euro; Anteil Angebote Effizienzklasse A+, A, B, C, D

• München; 9.805; 8.077; 1.727; 39,4%
• Frankfurt am Main; 7.056; 5.479; 1.577; 37,2%
• Hamburg; 7.124; 5.693; 1.431; 36,7%
• Berlin; 6.400; 5.284; 1.116; 38,5%
• Köln; 5.276; 4.257; 1.019; 35,5%
• Stuttgart; 5.392; 4.558; 834; 28,1%
• Düsseldorf; 5.333; 4.561; 772; 33,7%

Die von den HWWI-Fachleuten berechnete Höhe der durchschnittlichen Mehrkosten hilft Kaufinteressierten, die Wahl zwischen einer energieeffizienteren Wohnung und einer Eigentumswohnung mit den schlechteren Energieeffizienzklassen E, F, G und H zu treffen. "In Regionen mit überdurchschnittlich teuren energieeffizienten Wohnungen lohnt sich womöglich die Sanierung einer älteren bzw. weniger energieeffizienten Immobilie", sagt Beermann. "Die Höhe der dafür veranschlagten Kosten ist stark vom Einzelfall abhängig. Dabei spielt neben dem Sanierungsbedarf auch die Anzahl der Wohneinheiten eine Rolle, denn energetische Sanierung ist Sache der Eigentümer*innengemeinschaft. Die Dämmung des Daches kostet in einem 4-Parteien-Haus oft genauso viel wie in einem 20-Parteien-Gebäude, kann in letzterem Fall aber auf mehr Schultern verteilt werden. Die Höhe der bestehenden Rücklagen ist ebenso zu beachten, wie die konkrete Ausstattung mit alten Heizungen oder ob es ausreicht, nur Dach und Keller statt der gesamten Fassade zu dämmen. Es ist dringend anzuraten, Expert*innen zu Rate zu ziehen."

Das kostet Energieeffizienz jenseits der großen Metropolen

In insgesamt 64 Regionen werden Aufschläge von mehr als 1.000 Euro je Quadratmeter aufgerufen für Wohnungen, die eine Energieeffizienzklasse von A+, A, B, C oder D aufweisen. Darunter fallen 22 Regionen mit mindestens 1.250 Euro Mehrpreis. Neben Hamburg, München und Frankfurt am Main aus den Big 7 fallen darunter auch die Großstädte Oldenburg (Niedersachsen) und Wiesbaden (Hessen), die Mittelstädte Rosenheim (Bayern) und Emden (Niedersachsen) sowie mehrere Landkreise in Ferienregionen. Beispielsweise werden in Emden im Schnitt 3.099 Euro pro Quadratmeter für energieeffiziente Eigentumswohnungen verlangt, 1.597 Euro mehr als für eine Immobilie mit einer schlechteren Energieeffizienz. Damit zahlen Wohnungskäufer*innen in der Mittelstadt an der Emsmündung einen größeren Aufschlag als in Metropolen wie Frankfurt am Main und Hamburg. In Rosenheim beträgt der Aufpreis 1.258 Euro und ist damit höher als in der Hauptstadt Berlin.

Zu den teuren Gegenden für Kaufinteressent*innen, die auf Energieeffizienz Wert legen, gehören auch viele Landkreise - vor allem im Norden und Süden Deutschlands. Den höchsten Aufpreis von 2.362 Euro zahlen Käufer*innen im Landkreis Miesbach (Bayern), dicht gefolgt von Schleswig-Flensburg (Schleswig-Holstein) mit 2.043 Euro pro Quadratmeter. Der Landkreis Wesermarsch (Niedersachsen) folgt mit 1.743 Euro Mehrpreis. In allen drei Kreisen zahlen Käufer*innen einen höheren Aufschlag für Energieeffizienz als etwa in München. Im bayerischen Landkreis Berchtesgadener Land liegt der Aufschlag mit knapp 1.700 Euro über dem von Frankfurt am Main. In den Top 10 der höchsten Aufpreise befinden sich zusätzlich der bayrische Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen, der baden-württembergische Landkreis Tübingen und der Landkreis Merzig-Wadern im Saarland.

In 130 Regionen beträgt der Preisaufschlag für energetisch effiziente Wohnungen weniger als 500 Euro je Quadratmeter, in 48 dieser Regionen sogar weniger als 250 Euro. Viele davon liegen in Sachsen (9), Thüringen (8), Bayern (7) und Niedersachsen (4). Nur zwölf Euro mehr pro Quadratmeter müssen Käufer*innen im Landkreis Bautzen (Sachsen) für mehr Energieeffizienz investieren, im Landkreis Görlitz (Sachsen) sind es 24 Euro, in Brandenburg an der Havel (Brandenburg) 40 Euro, in der kreisfreien Stadt Frankenthal (Pfalz) in Rheinland-Pfalz 51 Euro und in der Stadt Passau (Bayern) 65 Euro. Auch die von Altbauten geprägten bayerischen Städte Passau, Würzburg sowie das rheinland-pfälzische Koblenz gehören zu den Regionen mit vergleichsweise geringen Aufschlägen für energieeffiziente Eigentumswohnungen. Im Durchschnitt über alle Landkreise eines Bundeslandes bestehen die höchsten Differenzen in Schleswig-Holstein (842 Euro), die niedrigsten in Sachsen (127 Euro).

Hier kostet Energieeffizienz weniger

Gute Nachrichten für alle, die Wohnnebenkosten sparen wollen, gibt es in sieben Regionen. Hier kosten Eigentumswohnungen mit Energieeffizienzklassen D und besser im Durchschnitt weniger als Wohnungen mit einer schlechteren Energieeffizienz. Das liegt vor allem an der Lage. In vielen Altstädten gibt es kaum Neubauten und die energieeffizienten Gebäude stehen in weniger attraktiven Außenbezirken. Die größte Preisdifferenz weist die kreisfreie Stadt Rostock (Mecklenburg-Vorpommern) auf. Für Eigentumswohnungen in Gebäuden mit Effizienzklassen E, F, G und H zahlen Käufer*innen im Schnitt 912 Euro mehr pro Quadratmeter als für energieeffizientere Wohnungen. Deutlich geringer ist der Vorteil mit 223 Euro für energieeffiziente Eigentumswohnungen im Saale-Orla-Kreis in Thüringen. Auch in den Landkreisen Lindau (Bodensee) in Bayern, Mittelsachsen und Meißen (Sachsen), Greiz (Thüringen) sowie der Stadt Heidelberg (Baden-Württemberg) sind Liebhaber von Energieeffizienz sogar finanziell im Vorteil.

"Trotz der Preisvorteile für Effizienz in diesen Regionen kann sich in einigen Fällen eine weniger energieeffiziente Wohnung selbst mit Aufpreis und Sanierungskosten rechnen, wenn ihre Lage dies rechtfertigt. Eine schöne Eigentumswohnung in zentraler Altstadtlage wird ihren Wert auch künftig halten oder steigern. Eine sehr energieeffiziente Wohnung außerhalb oder in weniger ansprechender Umgebung wird auch mit zusätzlichen Investitionen nicht in eine gute Lage versetzt", erläutert Beermann. "Interessent*innen sollten dies nie pauschal beurteilen, sondern Merkmale wie Lage und Ausstattung prüfen sowie diese mit dem Budget und den persönlichen Anforderungen abgleichen."

Angaben zur Berechnung der Energieeffizienz

Untersucht wurden deutschlandweit alle Angebote von Eigentumswohnungen, die über Angaben zum Energieeffizienzstandard verfügten.

Einteilung der Bauten in Deutschland nach Endenergieverbrauch

Am 12. März 2024 hat das Europäische Parlament die neuverfasste Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verabschiedet. Danach soll z.B. der Energieverbrauch von Wohngebäuden in den einzelnen Mitgliedsländern im Schnitt bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent sinken. Der ursprüngliche Vorschlag der EU-Kommission, Mindeststandards und eine Sanierungspflicht für die energetisch ineffizientesten Wohngebäude eines Landes einzuführen, wurden im Zuge der Verhandlungen gestrichen. In Deutschland erfolgt die Umsetzung im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Es sieht seit dem 1. Januar 2024 unter anderem vor, dass jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Die Bundesregierung muss nun prüfen, ob ergänzende Maßnahmen erforderlich sind, um die im März 2024 verabschiedeten Vorgaben der EU-Richtlinie einhalten zu können. Generell gelten Gebäude mit einer Energieeffizienzklasse E und schlechter als Gebäude mit unterdurchschnittlicher und schlechter Energieeffizienz.

Gute und sehr gute Energieeffizienz

Unterdurchschnittliche und schlechte Energieeffizienz

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2024

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den fünften Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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